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从“万人抢”到全面停售,“闹剧”将收场!

2021-12-16 11:48   来源: 新华每日电讯   责任编辑: SONGZIDONG
摘要:从“秒光”到“暂停网签过户”,再到终止销售,上海一“老破小”住宅小区两个月间频频登上热搜。总价值近5亿元、近百套曾遭“万人抢”的小区为何不能网签过户?为何不卖了?

  从“万人抢”到全面停售,“闹剧”将收场“剧情”需思量

  上海一“老破小”小区近百套房源曾遭“秒光”,购房者转瞬由“幸运儿”变成“踩雷者”

  从“秒光”到“暂停网签过户”,再到终止销售,上海一“老破小”住宅小区两个月间频频登上热搜。总价值近5亿元、近百套曾遭“万人抢”的小区为何不能网签过户?为何不卖了?

  在抢房大战中“脱颖而出”的购房者们,在等待和未知中,转瞬由“幸运儿”变成“踩雷者”,这对监管部门和购房者有何启示?

  一波三折,上海“网红”小区从“万人抢”到全面停售

  14日晚间,上海世茂房地产有限公司发布公告称,该公司所持有的浦东新区浦城路580弄小区110套房屋,于2021年10月开始销售,随即网上出现各种传言,并影响到后续流程。经世茂多方沟通并慎重决策,不得不停止上述房源销售,并将启动善后程序,为客户办理解除房屋买卖合同并依据合同约定进行处理。

  公告中提及的“浦城小区”自10月宣布入市以来,一直处于舆论的风口浪尖。先是被传言“上海神秘房东一次性抛售93套房”,伴随着房地产税出台的消息一度冲上微博热搜第一名。后经证实,该批房源属于世茂旗下一公司。2014年,由于世茂想对该小区周边进行整体开发,因此收购了第一排房屋,共计110套。后因有些居民没有和世茂谈拢,因此该公司也无法进行整体改造。

  记者走访“浦城小区”发现,该小区建成于1993年,距离“地标”东方明珠塔仅约2公里,离黄浦江约一公里,地理位置较为优越。虽属典型“老破小”,但潜在买家不在少数,目前该小区的挂牌单价普遍在每平方米9万元以上。10月中旬,该小区“开盘”前,挤满了房产中介及其带来的看房者。据第三方分销机构统计,登记意向购房人超过3万。

  “10月15日,41至49平方米的小户型售罄;次日,64至72平方米的户型售罄。近百套房源瞬间被抢光。”一名参与分销的房产经纪人告诉记者,世茂给出的价格是均价每平方米8.5万元,相当于当时的市价打了9折,且购房者不需支付税费和中介费。“房源两天都是被‘秒杀’的,根本没有时间让购房者思考的时间,且世茂要求必须付全款,不能贷款。”

  因低于市场价,购房者普遍接受开发商“全款买房”的要求,并早于正常购房流程支付了全部款项。但没想到这埋下了后患,12月初,这批房源的网签或过户被叫停,原因在于这批房子属于债务抵押物。解押之前,无法完成全部购房流程。

  迫于压力,世茂不得不发布公告,强行启动退房流程。

  总价值超4亿、近百套房产不能网签过户

  从当初抢到房的“幸运儿”,瞬间成为维权者,近百组购房者遭遇“喜悲两重天”。作为终止销售的导火索,价值4.5亿元、近百套房源为何不能网签过户?

  购房者季女士告诉记者,一次性付清全款的她1个多月前就被告知不能网签,需要世茂先解除抵押。

  “我当时一听就懵了,因为不能网签就意味着无法获得法律保护。我们跟开发商只签过一份没有法律效力的草签合同,且这份合同上只有我们乙方签字了,开发商以要甲方盖章为由把合同收走了。根据销售合同约定,我们应该与开发商在10月31日前签订正式的房屋买卖合同。”

  季女士等了又等,到了11月,销售员告诉她,“这批房源可能出现问题了,现在停止网签。开发商表示,再过2至3个月就能解决问题,让我们耐心等待。”

  另有购房者告诉记者,他们已网签成功,并拿到了正式的房屋销售合同,但是房屋依然不能过户,因为这批房子属于债务抵押物。12月初,几位已经完成网签的购房者告诉记者,“世茂说解押后,就可以过户了。”

  记者12月上旬询问了世茂集团有关人士,她告诉记者“目前有30余套房产已网签,至于政府因何停止网签,我们也很意外,目前正在沟通。且抵押情况此前已告知购房者,不存在隐瞒的情况。”

  世茂集团相关负责人12月初表示,此次出售的90余套住宅,此前作为公司的固定资产抵押给了“陆家嘴信托”进行融资,这是行业内正常的盘活资产方式。“我们接受业主的退房申请,立即办理退房手续,并给予同期LPR的利息作为补偿。我们也希望能在三个月以后,对坚持购房的客户办理正常的网签和过户。如果三个月后还不能网签,我们会出具更完善的解决方案。”

  “闹剧”将收场,“剧情”需反思

  “没想到空欢喜一场,我们的时间精力全打了水漂。”部分购房者认为自己被套路了,同时也开始担心起后面的退款事宜是否依然进展不顺。记者调查发现,由于房地产交易是市场行为,且开发商往往占据主导地位,往往利用“霸王条款”逼迫买方就范,因此整个售房过程虽常打“擦边球”,但往往不违法;然而,由于交易所涉金额巨大,因此值得相关部门反思,以更好地保护购房者的合理权益。

  “老房新售”误导购房者。世茂集团有关人士告诉记者,110套房产中,除部分被内部员工认购外,起初只卖出了几套,后因公司想尽快出手,9月底与第三方分销公司签定团购协议,由其代销。该公司又联合了四家中介机构合作进行分销。

  由于多数购房者在进行二手房交易时面对的都是个人房主,只有在购买新房时,才会直面开发商。加之,中介机构在宣传时特意强调“无中介费”“低税费”“开发商直销”等,因此“老房新售”很容易误导购房者是在“买新房”,但此次实际上开发商是在出售自持的二手房。

  一位基层监管部门人士告诉记者,新房需要政府审批预售证,因此不符合规定的新房是不能上市销售的。因此,开发商和中介机构在销售过程中实际上是误导了消费者。

  人为制造“销售恐慌”。记者了解到,为尽快销售房屋,中介机构普遍采取“饥饿营销”的方式。在“浦城小区”的出售过程中,四大中介更是不遗余力地全城推广,人为制造购房恐慌。

  “市场价8至9折”“学区房”等宣传噱头不断、花样频出,鉴于该小区位于陆家嘴核心地段、且价格低于市价,因此得到了很多购房者的青睐。供不应求的销售场面,让开发商可以轻轻松松挑选全款客户。为了抢购成功,购房者完全忽略了“划算”背后的法律风险。

  中介机构作为撮合交易方,有义务为购房者尽责产调,并履行告知义务。“中介机构只顾赚取甲方佣金,而枉顾购房者交易风险,是极不负责任的。”易居智库研究中心总监严跃进表示。

  购房者知情权或未获足够保障。开发商或中介机构究竟有没有事先告知有抵押?记者采访多位购房者发现,众人说法不一。

  由于由多家中介分别销售,有的销售人员确曾告知认购者房产在“抵押”状态中,但多数声称并不影响后续购房流程,“等世茂集团正式解除抵押后便可配合网签过户。”也有的销售人员并没有履行告知义务,只是一味催促认购人“下定”“抢购”“买到即赚到”,只顾赚取超过10%的佣金而没有履行责任。

  “我一共付了三笔款,第一次付定金,第二次付一期款,第三次付全款。草签合同时,开发商方面才告知房屋已被抵押的实情,而不是先告知再付定金买房的。”一位购房者义愤填膺地说,草签时“生米已成熟饭”,无奈之下,自己只能被迫签定内含“该批房源已经抵押给陆家嘴国际信托有限公司,债券数额为9.5亿元”“已知晓上述房屋存在抵押信息,并且前述情况的存在会致使房屋无法正常办理贷款、过户等其他一切房屋交易手续”等内容的《知情同意书》。

  记者15日获悉,世茂集团已开始通知购房者退房事宜,购房者提交材料后的30个工作日内会收到退款,所退款项包括购房款及10%的赔偿款。业内人士建议,监管部门应及时关注进展,必要时介入,以充分保障购房者权益。(记者 郑钧天)


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